О положении дел и мероприятиях по управлению и содержанию имущества общего пользования ЖСК на 30 июня 2022г.

1.      Изменение реестра членов ЖСК в 2022г.

№ пая	дата	ФИО выбывшего члена	ФИО принятого члена, основание
84	28.03.2022	Чудаков В.А.
29	28.03.2022	Дергачев А.Л.
63	21.04.2022	Коблик Е.Н.
1	01.04.2022		Грищенко М.Н. Покупка доли
2	01.04.2022		Грищенко А.А. Покупка доли
3	01.04.2022		Палевская Е.А. Покупка доли

 

2.      Электросети ЖСК

   В рамках работ по передачи на баланс ПАО «Россети» электросетей ЖСК, включая фидер и подстанцию на   территории ЖСК, были проведены переговоры с Мосэнергосбыт и ПАО «Россети» - Северные сети.

В результате чего, было выяснено, что передача наших сетей по бесхозу на основании решения Бутырского суда от 10.03.2016 г. (с учетом решения от 23.05.2016 г. об исправлении описки) невозможна, т.к. «адрес нахождения электросетевого оборудования – г. Москва, Долгопрудная аллея, д.1, корп. 30».

Таким образом, передача возможна исключительно в рамках программы «Консолидация сетей» и 23.04.2022 г. были переданы все необходимые документы для передачи наших сетей на баланс ПАО Россети по данной программе. Указанная программа утверждена Правительством РФ и подразумевает передачу сетей в текущем состоянии и дальнейшую их реконструкцию за счет Россетей. 20.05.2022 г. юридическим отделом Россети была подтверждена комплектность требуемых документов для передачи электросетей ЖСК в Россети.

Решением Бутырского районного суда сети переданы городу!

3.      Ремонт кабеля ОборонЭнерго

   Кабель мощностью 6 кВ, марки АСБ 3х16 был выведен из строя в январе 2018 года. Состав Правления ЖСК (на тот момент: Корнев А.В., Дергачев А.Л., Киричок С.В., Панкратов М.Ю. и Прокудин С.А.) провело исследование причин повреждения, выяснения места и виновника аварии. Оперативно устранить аварию не удалось и кабель по настоящее время не используется. На наш запрос в Оборонэнерго был получен ответ о нецелесообразности ремонта этого кабеля и рекомендовали проложить за счет средств ЖСК новый кабель с увеличенным в 2 раза сечением жил.

   Для справки:   кабель АСБ 3х16 это устаревший кабель 1953 г. выпуска в бумажной изоляции с наполнением трансформаторного масла, длинной 1 900 м. от ТП 3 до ТП 1 в здании Правления. Согласно Акта разграничения балансовой принадлежности между ЖСК и Оборонэнерго разрешенная мощность составляет 110 кВт, что позволяет подключить здание Правления и лишь несколько домов в ЖСК. Подключить на этот кабель КНС, технически у ЖСК нет возможности, так как для этого пришлось бы проложить отдельный кабель от здания правления до КНС.

4.      Водоснабжение

      Запущенная в эксплуатацию в 2021 году скважина №2 функционирует в рамках имеющейся у ЖСК лицензии на добычу воды и позволяет удовлетворять потребности жителей в водоснабжении.

Лицензию необходимо получить! Старую скважину затампонировать!

Тем не менее имеется задолженность 11 домов по уплате целевого взноса на работы по скважине на общую сумму 141 075 руб.

     Что бы исполнить свои обязательства перед подрядчиком ЖСК вынужден был погасить долг за счет средств резервного фонда.

Система очистки обеспечивает подачу воды в поселок со следующими характеристиками:

• Железо общее – 0,07 мг/дм3 (норматив СанПиН не более 0,3);

• Мутность – 1,1 мг/дм3 (норматив СанПиН не более 2,6).

     Для справки:

В соответствии с действующей лицензией на добычу воды мы эксплуатируем 3 скважины:

№1 - рабочая скважина глубиной 125м водозабор с касимовского водоносного горизонта

№2 - рабочая скважина глубиной 171м водозабор с подольско-мячковского водоносного горизонта

№3 - резервная скважина глубиной 125м водозабор с касимовского водоносного горизонта

5.      Водоотведение

        В 2022 году в сети водоотведения на территории ЖСК неоднократно происходили засоры в трубе из-за попадания в систему посторонних предметов: боя кафельной плитки, тряпок, пленок и прочего. Данные засоры устранялись силами поселкового сантехника.

         Авария на напорной линии канализации, которая произошла в январе 2022 г. была устранена подрядчиком ООО «ТСК-Мегаполис», с которым ЖСК заключил договор на ремонтные работы на сумму 250 000 руб.

При этом средства, потраченные на ремонт, были взяты из резервного фонда и требуется его пополнение.

Для уточнения возможности передачи канализационной системы на баланс города, были направленны письма в Мосводоканал г. Москва и в МУП Долгопрудный.

МУП Долгопрудный в ответе от 26.05.2022 вх. № В/82/2022 отказался рассматривать этот вопрос, так как мы находимся на территории г. Москва. Мосводоканал готов принимать от нас стоки при условии подключения ЖСК к сети Мосводоканал – письмо от 07.06.2022 вх. № В/94/2022. Предварительная стоимость такого подключения составляет около 160 млн. руб.

 

6.      Газовые сети

В АО «Мосгаз» 12.05.2022 г. была направлена заявка о передаче им на баланс наших сетей низкого давления, в настоящее время наша заявка находится в работе в Департаменте имущественных отношений АО "Мосгаз". Ответ в наш адрес еще не поступал.

Кроме указанного, с Мосгазом ведутся консультации по согласованию проекта реконструкции газопровода высокого давления вдоль южной стороны нашего ЖСК.

    В ходе обсуждений нам удалось договориться о том, что работы будут проводиться без перекрытия поселковой дороги.

 

7.      Постановка на кадастровый учет:

           В 2022 году поставлены на кадастровый учет наши линейные объекты:

            - водопроводная сеть – кадастровый номер 77:02:0025011:1191;

            - канализационная сеть (внутри поселковая) – кадастровый номер 77:02:0025011:1192;

            - напорная канализация (от КНС до коллектора г. Долгопрудный) – кадастровый номер    77:02:0025011:1190.

 

         По вопросу оформления прав собственности на административное здание Кооператива:

·         Решением Арбитражного суда города Москвы по делу А40/221786/20-50-1394 от 12.11.2021г. ЖСК «Дарьин» было отказано в удовлетворении заявленного иска о признании права собственности на административное здание в силу следующих обстоятельств:

- отсутствует права владения и пользования земельным участком непосредственно под зданием; - оформлено право пользования АРЕНДА УЧАСТКА!

- имеются на этом земельном участке объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности физическим лицам и, в связи с чем, суд признал не установленным факт сохранения права аренды на весь земельный участок- Оформлены дополнительные соглашения к договору аренды участка в отношении площади арендуемого участка! ;

- установлено, что спорный объект является объектом вспомогательного использования- хозяйственной постройкой 119 жилых домов, которая содержится и эксплуатируется за счет средств собственников жилых домов.- только домов членов кооператива, подключенных к коммуникациям кооператив!

·         При этом, в силу ст. 40 Закона No 218-ФЗ государственный̆ кадастровый̆ учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный̆ участок, на котором расположен такой̆ объект недвижимости.

·         Таким образом, учитывая, что административное здание создано на средства членов кооператива, НЕ создано, а содержалось и эксплуатировалось!, наравне с иным имуществом, относится к общему имуществу членов ЖСК и собственников жилых домов (имеются в виду вышедшие из кооператива),  не относится! В здании расположено и неразрывно с ним связано имущество ЖСК- объекты и инженерные сети ЖСК! соответственно, административное здание целесообразно зарегистрировать как вспомогательный объект, являющийся общим имуществом членов кооператива и собственников жилых домов, для чего необходимо оформить разрешение на ввод данного объекта в эксплуатацию. Вышедшие из членов кооператива домовладельцы утрачивают право на любую долю в имуществе ЖСК!

·         В настоящее время готовятся соответствующие запросы для оформления указанных документов в целях регистрации административного здания как вспомогательного объекта.

 

8.      Ситуация с НИиПИ Генплана г. Москвы

В соответствие с договором на корректировку проекта межевания НИиПИ в рамках 1-го этапа, после проведенных работ по корректировке, направил материалы на согласование в Москомархитектуру и Департамент природопользования. Основные препятствия по согласованиям возникли в Департаменте природопользования, которые, в итоге, были сформулированы в письме Департамента природопользования наш вх. № В/97/2022 от 10.06.2022 г. в ответ на запрос из Мосгордумы по нашему обращению от 26.04.2022 исх. № И/51/2022, следующим образом:

«По результатам рассмотрения материалы (корректировка проекта межевания) возвращены на доработку (в НИиПИ Генплана Москвы) в связи с необходимостью корректировки границ объекта природного комплекса № 2-СВАО «Парк (проектный), район Северный», отнесенного к озелененным территориям общего пользования, так как Законом города Москвы от 30.04.2014 № 18 «О благоустройстве в городе Москве» установлено, что ограничение доступности территорий общего пользования не допускается.

Кроме того, материалами предусматривается выделение участка, представляющего собой существующий проезд, расположенный в границах объекта ПК № 2-СВАО «Парк (проектный), район Северный», который фактически является дорогой, обслуживающей жителей ЖСК «Дарьин». Данное решение противоречит природоохранному статусу территории».

В этой связи в настоящее время планируются следующие мероприятия:

1.      В НИиПИ Генплана г. Москвы будут производиться по согласованию с нами возможные корректировки;

2.      В связи с указанием Департаментом природопользования на необходимость корректировки границ объекта природного комплекса № 2-СВАО «Парк (проектный), район Северный», ЖСК необходимо организовать очный прием у руководства Москомархитектуры, т.к. данные вопросы отнесены к компетенции именно этого ведомства.      

9.      Внутрипоселковый пруд и красные линии

В настоящее время красные линии вокруг пруда затронули 7 домовладений, а также есть вероятность того, что при благоприятном решении вопроса с забором вокруг поселка, мы не сможем запретить проход людей к «естественному водоему» на нашей территории.

Помочь в решении этой проблемы обещала г-жа Иваницкая И.В. и по этому вопросу проходило обсуждение в 2019 году на Правлении ЖСК. По сути в обмен на решение этого сложного вопроса и для урегулирования собственных проблем с объектом «Баня» ей был передан в пользование участок № 120 площадью 0,0107 га. Факт передачи зафиксирован в протоколе ОС № 63 от 21.04.2019г. Секретарь собрания Киричок С.В., Председатель Корнев А.В.

По прошествии полутора лет после передачи в пользование участка № 120 вопрос с красными линиями г-жой Иваницкой решен не был. Правление направило ряд запросов для разъяснения данного вопроса. Иваницкой И.В. отказали в предоставлении доверенности на представление интересов ЖСК в этом вопросе, сославшись на то обстоятельство, что данным вопросом уже занимается Вера Григорьевна.

10. Аудит

    На основании решения Общего собрания и по рекомендации Ревизионной комиссии, была проведена аудиторская проверка ЖСК за 2019г., 2020г. и 2021 год Данное заключение не является аудиторской проверкой финансово-хозяйственной деятельности ЖСК!

     Основной вывод: денежные средства расходовались в соответствии с утвержденными на ОС сметами.

     Замечания в основном связаны с тем, что временные рамки принимаемой сметы должны быть с 1 января по 31 декабря.

     Подробно с заключением аудиторской проверки можно ознакомиться на сайте ЖСК https://www.gskdarin.ru/ и информационном стенде в здании Правления

 

11. Поступление и расходование денежных средств на 30 июня 2022 года

задолженность собственников домов составляет:

       - 663 895,09р   электроэнергия

      - 8 966 507,56р членские взносы

      - 474 002,44р. целевые взносы

Итого общая задолженность на 30 июня 2022г составляет: 10 104 405,09р

      На счетах ЖСК

Райффайзенбанк    43 232,79р

ВТБ                        142 165,57р

        Итого:           185 398,36р

Из-за недоплаты собственниками домов, на 30 июня 2022г ЖСК имеет задолженность перед подрядными организациями за предоставленные услуги:

    АО «МОЭНЕРГОСБЫТ»- 2 198 801.60 р

    МУП «Инженерные сети г. Долгопрудного» (водоотведение) - 373 027.33р

    ООО ЧОО «Р1-МСК» (охрана) - 1 210 000.00р

    ГУП «Экотехпром» (вывоз мусора) - 87 279.92р

    ООО «ЭКОДАР» (обслуживание системы водоочистки) - 17 025.00р

 

Итого общая задолженность ЖСК на 30.06.2022-   3 886 133,85р Не достоверный отчет по задолженности! Задолженность по платежам на эту дату не включает долги по аренде участка за 2 кв, долги по графику платежей за июнь, согласно сметы.

Таким образом, очевидно, что при погашении долгов нашими жителями ЖСК сможет полностью погасить задолженность перед подрядными организациями и после этого на счете ЖСК должно остаться 6 403 669 р 60коп. Отсутствует план мероприятий по взысканию задолженности и стойкая позиция в суде, подкрепленная анализом Устава, Актами сверки выполненных и оплаченных расходов ЖСК, согласно сметы. Расходы ЖСК описывались как оплаты за услуги, которые фактически услугой не являлись.

Задолженность по взносам каждый собственник может посмотреть на сайте ЖСК https://www.gskdarin.ru/ и в получаемых квитанциях.

 

12. Иски ЖСК по взысканию задолженности

       По состоянию на 07.07.2022г. в судах находятся заявления на взыскание задолженности на общую сумму   1 299 747,79 руб., а именно:

1. Линович С.М. -    286 060,87 руб. - Подано на судебный приказ

2. Скалон А.В. -      122 174,85 руб. - Подано на судебный приказ

3. Панкратов М. Ю.- 75 959,66 руб. - Подано на судебный приказ

4. Абдулгамидов Н.А. – уч 40 - 76 794,78 руб.;

                                           уч.41 - 66 644,37 руб. - Подано на судебный приказ

5. Иваницкая И.В.-   50 288,12 руб. - Подано на судебный приказ

6. Дергачев А.Л. -     73 175,74 руб. - Подано на судебный приказ

7. Попова Л.Н.    -     98 733,23 руб. - Подано на судебный приказ

8. Пундель О.В.   -    56 111,61 руб. - Возбуждено исполнительное производство

9. Филимонов     -   119 099,56 руб. - Подано в суд общей юрисдикции

10. Бабаева Е. (2020г) 274 705 руб. - Подано в суд общей юрисдикции

 

Кроме этого:

        Готовятся к подаче на судебный приказ:

1. Бобылева Л

2. Козлов Г.

3. Канищева Ю.

        Готовятся к подаче в суд общей юрисдикции:

1. Линович М.Р.

2. Криворучко М.

3. Оболенская

Иски и судебные приказы, а так же остальные материально- правовые требования ЖСК, подавались без соблюдения процедуры: проведения сверки, предложения заключить договор, фиксирования отказа или уклонения от договора. Иски сформировали негативную практику суда. Это обстоятельство очень влияет на состояние дел сегодня. Мы вынуждены будем доказывать ошибочность ранее сформированной позиции кооператива и формировать новую. Это большая работа и она должна иметь хорошую подготовку и определенную последовательность действий.

13. Текущая хозяйственная деятельность:

           Для предотвращения въезда на территорию ЖСК постороннего транспорта, был разработан проект по организации одностороннего движения (только на выезд из поселка) через открытый въезд.

    Проект передан в комиссию для согласования. Проект с отметками согласования в документах кооператива отсутствует. Направлены запросы в департамент и в проектную организацию с просьбой предоставить письма с подтверждением согласованного проекта.

     Завхозом-сантехником ЖСК с начала 2022 года производились следующие работы:

·         На системе водоснабжения Кооператива:

- устранение течи водопровода в доме № 17, с откачкой воды из колодца для отключения водоснабжения дома от колодца и последующее включение;

- демонтаж/монтаж циркуляционного насоса с перепайкой труб на доме № 67;

·         Устранение засоров на внутрипоселковой канализации:

- между участками 34 и 32;

- между участками 60 и 62;

- между участками 23 и 24;

- между участками 65 и 66;

- между участками 42 и 43 – дважды;

- между участками 43 и 77;

- между участками 3 и 4;

- от дома 51 до колодца;

- от дома 39 до колодца;

- от дома 49 до колодца.

      Силами завхоза-сантехника произведен ремонт пирса на пожарном пруду (частичная замена досок настила).

      Силами электрика производились регулярные предупредительно-профилактические работы на сетях и электрооборудовании поселка.

Документооборот с начала 2022 г.:

- Входящей корреспонденции зарегистрировано – 115 документов;

- Отправлено исходящих – 65 документов;

- Подготовлено документов для подачи заявлений в судебные инстанции более 3 000 листов;

- Отправлено «Почтой России» (заказным с описью) более 100 отправлений на сумму более 30 000 руб.

 

Проблемы поселка

   - своевременная оплата жителями членских и целевых взносов, долги и должники

          - въездной шлагбаум изношен и требует ремонта. При монтаже на нем GSM модуля мы сможем снизить затраты на охрану на 70 000р ежемесячно.

          - детская площадка требует замены инвентаря либо полного демонтажа

          - планирование зимней уборки: трактор, люди.

                                                                                     ПРАВЛЕНИЕ ЖСК «ДАРЬИН»                        

Начало активности (дата): 12.04.2023 14:59:30